重要稅務訊息 110.05

稅務文章

營利事業出售不動產時，究竟應歸屬那個年度申報所得稅？是簽約日年度？收款日年度？還是不動產移轉登記日年度？

公司會計基礎係採權責發生制，所以在會計期間已確定發生的收入及費用，無論有無現金收付，都要依法辦理營利事業得稅結算申報，當出售不動產之簽約日、所有權移轉登記日、價金實際交付日等不同時應注意所得歸屬年度之規定，避免因一時疏忽而遭受補稅處罰。

※ 營利事業所得稅查核準則第24-2條規定如下：／

營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準；兩者皆無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料認定之。

※【舉例說明】／

A建設公司108年度營利事業所得稅結算申報案件，發現該公司當年度出售建案中有3戶房地交易未列入申報，公司主張因買方之銀行借款延遲貸放，房地尾款在109年3月才交付，實際交付日期為109年，故未將該3筆房地銷售收入列報於108年度。

不動產移轉登記日期分別為：108年12月20日及108年12月30日。

因此建設公司出售不動產之所得應歸屬於：108年度。

而非實際收取價金之109年度，除依法補徵該公司營利事業所得稅外，並處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

※【營業稅處理】／

財政部77/10/22台財稅第770579317號函

建築業預售房屋並約定以銀行貸款抵繳尾款者其開立發票時限。

主旨：建築業者自行投資建屋，並以預售方式銷售，如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款之統一發票，惟上開期限前已取得銀行貸款者，應於取得銀行貸款之日起3日內開立統一發票。說明：二、建築業者預售房屋，並約定客戶以銀行貸款抵繳尾款，如因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款部分之統一發票。

房屋款統一發票之開立：財政部77/10/22台財稅第770579317號函

期款＞
依收款時所收取之價款開立統一發票。
尾款＞
以下列三時點中最先發生時點開立統一發票：
❶ 所有權狀核發之日起3個月。❷ 取得銀行貸款之日起3日內。❸ 實際交付使用之日（未核發所有權狀及未取得銀行貸款）。

財政部79/04/26台財稅第780399554號函：營業人出售土地得免開立發票

※營利事業出售土地免開立統一發票，但若兼具銀錢收據時，即有印花稅之問題。營利事業可開立統一發票代替收據憑證，可免除印花稅之問題。（應與房屋分開開立，因屬免稅）

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